國土部：堅持房地產調控力度不放松
國土部昨日召開2011年房地產用地管理調控等情況新聞發(fā)布會。國土部土地利用管理司副司長竇敬麗表示，今年要堅決貫徹落實中央調控政策不動搖，堅決促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，保障性安居工程用地堅決應保盡保，違法違規(guī)用地堅決打擊，一手抓以保障性安居工程為主的住房用地供應，同時也要抓好已供土地的開發(fā)利用建設，及早形成有效供應。
竇敬麗表示，2011年住房用地市場運行保持了較為平穩(wěn)的狀況，一方面，保障性安居工程用地大幅增加，有力保障了1000萬套建設任務的順利落地；另一方面，商品住房用地落實仍創(chuàng)新高，為配合落實中央調控目標，加快形成住房有效供應、促進房價合理回歸作出了貢獻。
在一系列調控政策措施作用下，土地市場量價趨穩(wěn)。截至2011年12月底，全國未竣工房地產項目用地約為前3年房地產用地平均供應量的3.4倍，未竣工土地總體能夠滿足持續(xù)開發(fā)需要。市場上地價漲幅回落，土地市場趨于理性。
據(jù)介紹，2011年，全國商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，超過前2年年均實際供應量(8.17萬公頃)28.5%。上海、天津、福建、云南、貴州、廣西等省(區(qū)、市)住房用地計劃落實率均超過90%。
竇敬麗表示，今年工作的基本要求和重點任務是：堅持房地產調控政策方向不改變、態(tài)度不動搖、力度不放松，以保障并合理供應住房用地和促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展為根本出發(fā)點，繼續(xù)嚴格落實中央各項調控政策措施，加大監(jiān)管和調控力度，鞏固已有調控成果，促進房價合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供應工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落，合理引導市場預期；繼續(xù)以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房宗地供應和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，嚴格督促按合同約定條件建設和開竣工，及時發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅決打擊違法轉讓土地行為。
對于“去年國土部供地計劃落實不足七成”的報道，竇敬麗表示，去年供地計劃落實不足七成的主要原因，一方面是供地計劃編制過大，對市場的預測研判還有不科學、不合理的情況。另一方面，商品住房的供應受市場需求的影響，去年上半年開始是高價地，下半年隨著市場的變化出現(xiàn)了流拍流掛的現(xiàn)象，勢必影響到土地的供應，也勢必影響到最終計劃的落實。此外，國有土地房屋征收和拆遷補償條例頒布實施以后，對征地工作也有一定的影響，工作進程比較緩慢，對供地計劃的落實也有影響。她同時強調，大家關注供地計劃的完成率，更要看實際的供地量。目前市場上存量的土地總體能夠滿足持續(xù)開發(fā)需要，能夠為后續(xù)的房地產調控起積極的作用。
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房價仍面臨下降壓力
央行下調存款準備金率，在緩解當前資金壓力的同時，對房地產市場也形成一定利好。由于銀行信貸投放能力增加，首次購房人群可以獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求。業(yè)內預計，未來樓市成交量有望逐步回暖。不過，成交量復蘇并非意味著房價將出現(xiàn)反彈。從當前樓市庫存量和開發(fā)商自身資金壓力來看，未來房價依然面臨下行壓力。
從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，70個大中城市1月份房價無一上漲。與上月相比，價格下降的有48個，持平的有22個。限購最嚴格的一線城市房價平均環(huán)比下調0.2%，非限購城市環(huán)比也下調0.12%。不只是新房價格，二手房房價也出現(xiàn)環(huán)比下跌，房價快速上漲的局面已經得到遏制。
與房價停漲相對應的是成交量的持續(xù)低迷。1月10個重點城市新建住宅成交量環(huán)比下降超過五成，同比降幅近七成。一線城市中，北京成交面積僅為44.09萬平方米，環(huán)比減少65%；上海和廣州成交面積環(huán)比下降均在四成以上。一線房企的銷售額也出現(xiàn)明顯下滑，調整銷售策略、減輕銷售壓力已經成為房企促銷的源動力。
可以看到，由于經濟增速放緩、物價趨于回落，此次央行宣布“降準”將使貨幣供應量增大。不過在當前地產調控政策未變的情況下，對于開發(fā)商貸款放松的可能性并不大。這就意味著，開發(fā)商依然面臨著來自資金層面的壓力，通過降價促銷、加快回款速度仍是大多數(shù)開發(fā)商的首選。不過對于首次購房人群而言，由于銀行信貸規(guī)模的提升，將有望獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求，并帶動樓市成交量的回暖。不少業(yè)內人士預計，由于房價已有回落，再加上信貸政策向首次購房人群傾斜，2、3月份全國多個城市有望迎來樓市小陽春。
值得注意的是，成交量回暖并不意味著房價將迎來反彈。目前我國樓市供大于求的局面依然嚴峻，最突出的就是樓市庫存量的不斷攀升，部分開發(fā)商的庫存壓力甚至已經超過2008年的低迷時期。1月底，京滬深等10個典型城市的新建商品住宅庫存總量已經達到5900萬平方米，同比增長40%。不僅如此，如果算上潛在供應量，未來待消化的庫存仍是“天文數(shù)字”。業(yè)內根據(jù)在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算，2012年上半年全國主要35個熱點城市供應量將明顯增加，合計潛在供應面積達到2.56億平方米。如果按照其中80%為住宅實際出讓面積且單套住宅100平方米計算，潛在供應住宅將超過200萬套。
顯然，巨大的庫存已經成為懸在樓市上方的“堰塞湖”。正是如此，未來成交量的適度放量不會導致當前“供大于求”的市場格局發(fā)生反轉，房價并不具備反彈動力。即使貨幣政策出現(xiàn)松動、地產政策面臨有針對性的微調，依然不會改變國家對房地產調控的宏觀政策基調。對于開發(fā)商而言，為了維持現(xiàn)金流，適當放緩建設步伐、減少土地擴張、加快存貨周轉是度過樓市“寒冬”的法寶，這就意味著房價調整仍將持續(xù)。(中國證券報)
兩部委聯(lián)手防控樓市降溫負面效應
在房地產市場調控繼續(xù)從嚴不懈的背景下，監(jiān)管層已著手疏導控制下一步市場降溫可能帶來的負面效應。
本報記者從相關人士處獲悉，銀監(jiān)會近日對房地產信貸風險發(fā)出密集提示，明確要求商業(yè)銀行嚴格控制房地產過熱地區(qū)的開發(fā)貸款規(guī)模，并強化房企“名單制”管理，立足產業(yè)鏈條開展壓力測試。
與此同時，國土部近期也提出要加強與央行、銀監(jiān)會協(xié)商，抓緊出臺《關于加強土地儲備與融資管理的通知》，防范因地方債務壓力產生違規(guī)供地行為。
可以預見，房地產行業(yè)的相關風險防控將成今年各項風險防控任務的重中之重。
“房地產過熱地區(qū)”即指房價上漲過快地區(qū)?？刂七@些地區(qū)的開發(fā)貸款規(guī)模，將有助于緩解房價過快上漲。不過，在開發(fā)商的資金來源中，依靠貸款的占比并不如預期的那么高。
以去年的數(shù)據(jù)為例，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中，依靠國內貸款的約1.26萬億元，僅占15.09%，絕大部分資金來源于自籌、定金及預售款。因此，業(yè)內人士認為，控制開發(fā)貸款規(guī)模必須要與其他措施相配合，才能出現(xiàn)較為明顯的政策效果。
記者調查發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)的樓市調控下，部分開發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈緊張風險。為此，銀監(jiān)會近期加緊督促銀行強化房地產開發(fā)企業(yè)“名單制”管理，逐戶進行風險排查和流動性、清償力測算，并相應制定應對預案。
值得關注的是，銀監(jiān)會還要求商業(yè)銀行督促分析房地產上下游相關行業(yè)授信規(guī)模和風險狀況，跟蹤監(jiān)測相關行業(yè)間的風險傳導，立足產業(yè)鏈條開展壓力測試，作出防控化解風險的整體規(guī)劃安排。
無獨有偶，相關監(jiān)管部門擬出臺的《關于加強土地儲備與融資管理的通知》，也是為做好房地產政策儲備和預評估，疏導控制下一步市場降溫可能帶來的負面效應。
一份來自國土部的調研報告顯示，地方土地儲備平臺本身的資金風險可控，但地方政府往往將土地儲備平臺與地方融資平臺捆綁在一起，進行抵押融資，導致風險較大。而上述辦法就是為預防解決該問題的發(fā)生。
監(jiān)管層嚴防死守風險底線，房地產調控政策仍從嚴不懈。住建部已明確：繼續(xù)嚴格實施差別化信貸、稅收政策和限購措施。不過，在遏制不合理需求的同時，政策有望向合理購房需求傾斜。(上海證券報)
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